Nota de la editora 9
Abreviaturas 11
I Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos 23
1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL 23
1.1. Definición 23
1.2. Formas de creación de la Propiedad Horizontal 24
1.3. Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad 24
1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios 27
1.5. La propiedad horizontal y el registro de la propiedad 28
2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 30
2.1. Definición 30
2.2. Trámites posteriores 31
3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 31
3.1. Definición 31
4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 39
4.1. Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH 39
5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS 41
5.1. La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal 41
5.1.1. Normativa aplicable 41
5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes 42
5.1.3. Regulación legal 42
5.1.4. Derechos y obligaciones 42
5.1.5. Propiedad horizontal 43
5.1.6. Administración y disposición 43
5.1.7. Acción de división 43
5.2. Complejos inmobiliarios privados 44
5.2.1. Definición 44
5.2.2. Régimen jurídico 46
5.2.3. Aspectos registrales 51
5.3. Garajes 57
5.3.1. Naturaleza jurídica 57
5.3.2. Inscripción registral 59
Ii Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación 63
1. INTRODUCCIÓN 63
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 63
2.1. El título constitutivo: concepto 63
2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación 64
2.3. Contenido y requisitos 65
2.3.1. Forma de otorgamiento del título 70
2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción 71
2.3.3. Responsables de su otorgamiento 72
2.4. Modificación 75
3. LA CUOTA 78
3.1. Concepto y trascendencia 78
3.2. Establecimiento y modificación de la cuota 80
3.3. Interpretación de la cuota 89
3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota 89
3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos 90
3.5.1. La exoneración estatutaria 90
3.5.2. La rectificación de las cuotas 93
III Los estatutos y las normas de régimen interior 107
1. LOS ESTATUTOS 107
1.1. Definición 107
1.2. Inscripción 108
1.3. Delimitación 112
1.4. Naturaleza jurídica 113
1.5 Otorgamiento 115
1.6. Aprobación 116
1.7. Modificación 117
1.8. Contenido 120
2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR 131
2.1. Definición 131
2.2. Delimitación 132
2.3 Naturaleza jurídica 132
2.4. Aprobación 132
2.5. Modificación 133
2.6. Contenido 134
2.7. Diferencias con los estatutos 134
IV Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios 141
1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS 141
1.1. Consideraciones generales 141
1.1.1. Naturaleza jurídica 141
1.1.2. Características 142
1.1.3. Competencias 143
1.2. Clases de junta y convocatoria 150
1.2.1. Clases de juntas 150
1.2.2. Convocatoria 151
1.2.2.1. Contenido de la convocatoria 151
1.2.2.2. Citación 156
1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito 158
1.2.2.4. Plazos para formular la citación 159
1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta 168
1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta 168
1.2.2.7. La segunda convocatoria 169
1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente 170
1.3. Documentación de la comunidad 194
1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad 194
1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización 194
1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos 195
1.3.4. Suscripción de las actas 196
1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta 199
1.3.6. La pérdida del libro de actas 199
1.3.7. El Libro del Edificio 201
1.4. La junta de propietarios y la adopción de acuerdos 206
1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad 206
1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad 206
1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos 212
1.4.3.1. Aspectos generales 212
1.4.3.2. Régimen de mayorías 212
1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación 221
1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez 222
1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta 227
1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta 228
1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos 228
1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta 235
1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días 237
2. EL PRESIDENTE 249
2.1. Naturaleza jurídica 249
2.2. Características 250
2.3. Nombramiento y cese 251
2.3.1. Nombramiento 251
2.3.1.1. Consideraciones 251
2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo 252
2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta 253
2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo 253
2.3.2. Cese 253
2.3.2.1. Acuerdo mayoritario 253
2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución 254
2.4. Funciones 255
2.4.1. Función principal 255
2.4.2. Otras funciones 255
2.5. El vicepresidente 266
2.5.1. Naturaleza jurídica 266
2.5.2. Nombramiento y Cese 266
2.5.3. Funciones y cometidos 267
3. EL ADMINISTRADOR 268
3.1. Definición 268
3.2. Naturaleza jurídica 269
3.3. Características 270
3.4. Nombramiento y cese 271
3.4.1. Nombramiento 271
3.4.2. Cese 272
3.5. Funciones 292
3.5.1. Protección de datos 293
3.6. Responsabilidades del administrador 303
3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador 303
3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador 306
4. El secretario 321
4.1. Naturaleza jurídica 321
4.2. Características 321
4.3. Nombramiento y cese 321
4.3.1. Nombramiento 321
4.3.2. Cese 322
4.4. Funciones 322
V Elementos comunes y privativos 329
1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 329
1.1. Definición 329
1.2. Características 330
1.3. Clasificación 337
1.4. Los anejos 339
2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR 339
2.1. Suelo 339
2.1.1. Subsuelo 341
2.1.2. Sótanos 342
2.2. Vuelo 343
2.2.1. Definición 343
2.2.2. Legislación aplicable 343
2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas 344
2.3. Cimentaciones 346
2.4. Cubiertas/terrazas 346
2.4.1. Introducción 346
2.4.2. Tipos y denominaciones 348
2.4.3. Terrazas 348
2.4.3.1. Definición 348
2.4.3.2. Adscripción 349
2.4.3.3. Reparación 349
2.4.3.4. Alteraciones 351
2.4.4. Uso 353
2.4.5. Uso exclusivo 354
2.4.6. Desafectación tácita 357
2.5. Elementos estructurales 360
2.5.1. Pilares 360
2.5.2. Vigas 361
2.5.3. Forjados 361
2.5.4. Muros 361
2.5.4.1. Tipos de muros 362
2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos 363
2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman 363
2.6.1. Legislación aplicable 363
2.6.2. Modificación de las fachadas 366
2.6.2.1. Problemática general 366
2.6.2.2. Tipos de modificaciones 366
2.7. Portal 398
2.7.1. Generalidades 398
2.7.2. Casilleros Postales 401
2.7.3. Limitación del uso del portal 403
2.8. Escaleras 406
2.9. Porterías 408
2.10. Corredores y pasillos 414
2.11. Pasos 416
2.12. Muros 417
2.13. Fosos 417
2.14. Patios 417
2.15. Pozos 426
2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones 427
2.17. Ascensores y las instalaciones 427
2.18. Conducciones y canalizaciones 432
2.18.1. Definición 432
2.18.2. Tipos 433
2.18.3. Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación 433
2.18.4. Delimitación: su transformación en privativos 439
2.19. Servidumbres 443
2.20. Otros elementos comunes 446
2.20.1. Desvanes/buhardillas 446
2.20.2. Piscinas y departamentos procomunales 448
2.20.3. Callas/plazas privadas de la comunidad 457
2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones 458
2.21.1. Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril 458
2.21.2. Acuerdo para su instalación 459
2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación 461
3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS 466
3.1. Definición 466
3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos 466
3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos 466
VI Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal 473
1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS 473
1.1. Derechos 473
1.1.1. Relativos a elementos privativos 473
1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos 473
1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación 479
1.1.1.3. Representación en la Junta 480
1.1.2. Relativos a elementos comunes 483
1.1.2.1. Reparaciones 483
1.1.2.2. Innovaciones 484
1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble 485
1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario 486
1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta 488
1.1.2.6. Limpieza en zonas comunes 488
1.2. Obligaciones 495
1.2.1. Relativas a elementos privativos 495
1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad 495
1.2.1.2. Actividades prohibidas 496
1.2.1.3. Conservación del piso o local 507
1.2.1.4. Domicilio 508
1.2.1.5. Cambio de titularidad del piso o local 509
1.2.2. Relativas a elementos comunes 512
1.2.2.1. Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad 512
1.2.2.2. Reparaciones del inmueble 514
1.2.2.3. Entrada por el piso o local 514
1.2.2.4. Contribución a los gastos generales 514
1.2.2.5. Contribución al fondo de reserva 516
1.2.2.6. Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva 518
1.2.2.7. Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios 519
1.2.2.8. No utilización de un servicio 519
1.2.2.9. Órdenes de la autoridad 520
1.2.2.10. Privación del voto en la Junta 520
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD 531
2.1. Conservación del inmueble 532
2.2. Responsabilidad de la comunidad frente a terceros 534
VII Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos 543
1. OBRAS en elementos comunes 543
1.1. Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación 543
1.2. Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta 543
1.2.1. Tipos 543
1.2.1.1. Obras de reparación ordinarias 543
1.2.1.2. Obras de reparación extraordinarias 544
1.2.1.3. Obras de reparación urgentes 544
1.2.1.4. Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta 545
1.2.2. Contribución a las obras de reparación 548
1.2.2.1. Contribución conforme a la cuota 548
1.2.2.2. Otras formas de contribución: acuerdo unánime 548
1.2.2.3. La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento 548
1.2.2.4. Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras 549
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común 551
1.4. Obras de innovación 552
1.4.1. Definición 552
1.4.2. Tipos 553
1.4.3. Contribución a las obras de innovación 553
1.4.3.1. Disconformidad 553
1.4.3.2. Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó 554
1.4.4. Aprobación de mejoras que modifican un elemento común 554
2. OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS 563
2.1. Obras permitidas 563
2.2. Obras no permitidas 565
3. SUPUESTOS ESPECIALES 568
3.1. Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa 568
3.2. La instalación del ascensor 571
3.2.1. Sobre las mayorías necesarias 572
3.2.2. Obligatoriedad de instalarlo 572
3.2.3. Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores 573
3.2.4. Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario 578
3.3. Obras de accesibilidad para personas con discapacidad 585
3.3.1. Procedimiento 585
3.3.2. Consideración/acreditación de persona con discapacidad 587
3.4. Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos 591
3.4.1. Introducción 591
3.4.2. Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal. 592
3.4.2.1. Definición 592
3.4.2.2. Encuadre jurídico 592
3.4.3. Autorización para su instalación 593
3.4.4. Procedimiento para su instalación 594
VIII Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal 597
1. CUESTIONES GENERALES 597
1.1. Competencia 597
1.2. Acción 598
1.2.1. Las partes 598
1.2.2. La capacidad para ser parte 598
1.2.3. La capacidad procesal 598
1.2.4. La legitimación 600
1.2.4.1. Legitimación activa 600
1.2.4.2. Legitimación pasiva 603
1.2.5. Postulación procesal: Abogado y Procurador 606
1.2.6. Prescripción y caducidad de la acción 607
1.3. El proceso 607
1.3.1. Procedimientos 607
1.3.2. Acumulación de acciones y procesos 608
1.3.3. Cuantía 608
1.3.4. Diligencias preliminares 608
1.3.5. Recursos y ejecución provisional 609
1.3.6. Ejecución 609
1.3.7. Costas 610
1.3.8. Tasas judiciales 612
2. LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR 612
2.1. Juicio ordinario 612
2.1.1. Régimen legal y ámbito de actuación 612
2.1.2. Especialidades legales en algunos supuestos 613
2.1.2.1. Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH 614
2.1.2.1.1. Legitimación 614
2.1.2.1.2. Actividades que pueden ser objeto de cese 614
2.1.2.1.3. Presupuestos para ejercicio acción de cesación 616
2.1.2.1.4. Medidas cautelares 616
2.1.2.1.5. Sentencia estimatoria de la demanda: contenido 617
2.1.2.2. Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH 618
2.1.2.2.1. Clases de acuerdos impugnables: Art. 18.1 LPH 618
2.1.2.2.2. Legitimación 624
2.1.2.2.3. Plazo para ejercitar la acción: art. 18.3 LPH 628
2.1.2.2.4. Medidas cautelares 629
2.2. Procedimiento monitorio 629
2.2.1. Competencia 629
2.2.2. Legitimación 630
2.2.3. Acumulación subjetiva de acciones 631
2.2.4. Concepto de moroso 631
2.2.5. Objeto del procedimiento: deudas 632
2.2.5.1. Contenido de la reclamación 632
2.2.5.2. No se incluyen las cuotas futuras 633
2.2.5.3. Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo 634
2.2.5.4. El plazo de prescripción de la deuda 634
2.2.6. Requisitos para ejercicio de la acción 635
2.2.6.1. Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda 635
2.2.6.2. Certificado del acuerdo 636
2.2.6.3. Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH 637
2.2.7. Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC 639
2.2.7.1. Petición inicial 639
2.2.7.2. Admisión y requerimiento de pago 639
2.2.7.3. Posturas del deudor 640
2.2.8. Medida cautelar: embargo preventivo 642
2.2.9. Recursos y ejecución provisional 642
2.2.10. Costas 642
2.3. Juicio verbal 644
2.3.1. Régimen legal y ámbito de actuación 644
2.3.2. Especialidad en materia de costas 644
2.4. Juicio de equidad 645
2.4.1. Régimen legal y ámbito de actuación 645
2.4.2. Concepto de equidad 646
2.4.3. Naturaleza jurídica 646
2.4.4. Procedimiento 647
2.4.4.1. Competencia 647
2.4.4.2. Postulación 647
2.4.4.3. Legitimación 647
2.4.4.4. Procedimiento 647
2.4.4.4.1. Regulación legal 647
2.4.4.4.2. Tramitación 648
Índice analítico por voces 651
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 661
Guía de busca rápida, por articulado, en la ley de propiedad horizontal 685
Guía de busca rápida, por materias, en la ley de propiedad horizontal 691