Capítulo 1
EL DERECHO REAL
1. CONCEPTO TRADICIONAL DE DERECHO REAL................................................... 41
1.1. Concepto............................................................................................................... 41
1.2. Críticas al concepto tradicional............................................................................. 42
2. DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO....................... 43
3. SI EL PODER DE DISPOSICIÓN FORMA PARTE DEL CONTENIDO DEL DERECHO REAL............................................................................................................................ 44
4. CLASES DE DERECHOS REALES................................................................................ 45
5. NUMERUS APERTUS-NUMERUS CLAUSUS DE DERECHOS REALES................... 46
Capítulo 2
LA POSESIÓN
1. CONCEPTO DE POSESIÓN......................................................................................... 51
1.1. Posesión como hecho............................................................................................ 51
1.2. Posesión como derecho......................................................................................... 51
1.3. Fundamento de la posesión................................................................................... 52
2. SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN.......................................... 53
3. OTROS EFECTOS JURÍDICOS DE LA POSESIÓN COMO HECHO.......................... 53
4. CLASES DE POSESIÓN................................................................................................. 54
4.1. Posesión mediata e inmediata................................................................................ 54
4.2. Posesión de buena y de mala fe............................................................................. 56
5. LAS ACCIONES EN DEFENSA DE LA POSESIÓN...................................................... 58
5.1. Las acciones posesorias......................................................................................... 58
5.1.1. Concepto.................................................................................................. 58
5.1.2. Sumariedad............................................................................................... 60
5.1.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 62
5.1.4. Legitimación activa................................................................................... 62
5.1.5. Legitimación pasiva.................................................................................. 63
5.1.6. Prueba...................................................................................................... 63
5.2. La acción publiciana............................................................................................. 65
5.2.1. La publiciana en Roma............................................................................. 65
5.2.2. La publiciana en el régimen del CC........................................................... 66
5.2.3. La publiciana en el régimen del CCC........................................................ 69
6. ADQUISICIÓN, CONTINUIDAD Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.............................. 71
7. LOS SUJETOS Y EL OBJETO DE LA POSESIÓN......................................................... 72
7.1. Sujetos................................................................................................................... 72
7.2. Objeto................................................................................................................... 73
8. LA RELACIÓN POSESORIA ENTRE EL SUJETO Y EL OBJETO................................ 74
9. LA DETENTACIÓN EN EL CCC.................................................................................. 75
10 Índice
10. LA PRESUNCIÓN DE TITULARIDAD DEL ART. 522-1 CCC..................................... 77
11. CONCEPTO POSESORIO............................................................................................ 78
12. LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO................................................................ 80
12.1. Planteamiento del problema.................................................................................. 80
12.2. Frutos.................................................................................................................... 81
12.3. Gastos y deterioros................................................................................................ 83
12.3.1. Gastos necesarios...................................................................................... 83
12.3.2. Gastos útiles o mejoras............................................................................. 83
12.3.3. Gastos de mero lujo y recreo..................................................................... 84
12.3.4. Pérdida y deterioro de la cosa................................................................... 84
12.3.5. Cuantificación de los gastos abonables al anterior poseedor..................... 85
12.3.6. Principios reguladores............................................................................... 85
Capítulo 3
ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES
1. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES....................................... 91
2. POSIBLES REGÍMENES DE ADQUISICIÓN DERIVATIVA DE LOS DERECHOS
REALES......................................................................................................................... 92
3. LA FORMA EN LOS NEGOCIOS JURÍDICOS INTER VIVOS DE CONSTITUCIÓN
DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS................................................................ 94
4. LA ADQUISICIÓN A NON DOMINO DEL DERECHO REAL.................................. 95
4.1. Bienes inmuebles................................................................................................... 95
4.2. Bienes muebles...................................................................................................... 97
4.2.1. CCC......................................................................................................... 97
4.2.2. CC............................................................................................................ 99
5. LA EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL..................................................................... 101
Capítulo 4
LA TRADICIÓN
1. CONCEPTO.................................................................................................................. 113
2. ÁMBITO........................................................................................................................ 113
3. CLASES......................................................................................................................... 115
3.1. Tradición real........................................................................................................ 116
3.2. Tradición instrumental.......................................................................................... 117
3.2.1. El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte
lo contrario, en el sentido de que no ha habido entrega de la cosa............ 117
3.2.2. El otorgamiento de la escritura presume la entrega, salvo que de ella resulte
lo contrario, en el sentido de que las partes pactan que la escritura no tenga
fuerza traditoria........................................................................................ 118
3.2.3. Resulta lo contrario y, por tanto, no hay efecto traditorio, cuando la escritura
contiene un aplazamiento de la entrega de la cosa, o una cláusula en
virtud de la que el vendedor retiene la posesión de la cosa o de la escritura
se deduce que se vende una cosa futura, pues no se puede entregar lo que
todavía no existe....................................................................................... 120
3.2.4. La falta de entrega puede probarse por medios extrínsecos a la escritura.. 121
3.2.5. ¿Opera la tradición instrumental si el vendedor no posee en absoluto la
cosa?......................................................................................................... 122
3.2.6. Como de la escritura no resulta lo contrario, ha habido tradición............. 123
Índice 11
3.3. Tradición consensual............................................................................................. 127
3.4. Traditio brevi manu............................................................................................... 130
3.5. Constituto posesorio............................................................................................. 130
3.6. Tradición de los bienes incorporales (cuasitradición)............................................. 133
Capítulo 5
LA DONACIÓN
1. CONCEPTO, CARACTERES Y NATURALEZA JURÍDICA......................................... 139
2. LA DONACIÓN HA DE SER EXPRESA....................................................................... 140
3. ESTRUCTURA Y PERFECCIONAMIENTO................................................................. 141
3.1. Estructura: es negocio bilateral porque el efecto típico de la donación sólo se produce
con la aceptación de donatario...................................................................... 141
3.2. Perfeccionamiento: hay fundamento legal para defender que se perfecciona con la
aceptación del donatario, antes de que llegue a conocimiento del donante............ 142
3.3. La irrevocabilidad del art. 531-8.1 significa que el donante queda vinculado por
su declaración de voluntad y no que no le afectan las causas de revocación.......... 144
4. ELEMENTOS: SUJETOS, OBJETO Y FORMA............................................................. 144
4.1. Sujetos................................................................................................................... 144
4.2. Objeto................................................................................................................... 145
4.3. Forma................................................................................................................... 146
5. INEFICACIA DE LAS DONACIONES EN PERJUICIO DE TERCEROS...................... 151
6. FALTA DE CONFORMIDAD DEL BIEN (SANEAMIENTO)....................................... 153
7. LA REVOCACIÓN DE DONACIONES........................................................................ 154
7.1. Causas de revocación............................................................................................ 154
7.2. Ante la pobreza del donante, si los donatarios no son los obligados a prestar alimentos,
se debe pedir antes la revocación de la donación que los alimentos.......... 154
7.3. La ingratitud del donatario que permite la revocación ha de estar incluida en algunas
de las causas de ingratitud tipificadas por la ley.................................................... 155
7.4. Las donaciones onerosas son revocables por incumplimiento de cargas y por las
demás causas de revocación, pero sólo en la parte en que la donación exceda al
valor del gravamen................................................................................................ 156
7.5. La acción de revocación........................................................................................ 156
7.6. Efectos de la revocación frente a terceros que han adquirido del donatario la propiedad
o derechos sobre los bienes donados: no tiene efectos retroactivos excepto la
revocación de donaciones onerosas de bienes inmuebles si constaba en el Registro
la carga................................................................................................................. 157
8. CLASES DE DONACIÓN............................................................................................. 158
8.1. Donaciones entre vivos o por causa de muerte...................................................... 158
8.2. Donaciones por razón de matrimonio y entre cónyuges........................................ 159
8.3. Donación condicional y a término......................................................................... 159
8.4. Donación remuneratoria....................................................................................... 159
8.5. Donación modal o con carga u onerosa................................................................ 161
8.5.1. Concepto.................................................................................................. 161
8.5.2. Régimen jurídico....................................................................................... 162
8.5.3. Facultad de exigir el cumplimiento del modo............................................ 164
8.6. Donación con cláusula de reversión...................................................................... 165
8.6.1. Concepto y régimen.................................................................................. 165
8.6.2. Distinción entre donaciones con cláusula de reversión y donaciones modales.........................................................................................................
166
12 Índice
8.6.3. Regulación de las donaciones con cláusula de reversión en sede de donación...........................................................................................................
167
8.6.4. Régimen jurídico de las donaciones con cláusula de reversión por remisión
a los pactos reversionales en heredamientos y a las sustituciones fideicomisarias........................................................................................................
170
8.7. Donación con reserva de la facultad de disponer................................................... 172
Capítulo 6
LA USUCAPIÓN
1. CONCEPTO Y FUNDAMENTO................................................................................... 177
2. SUJETOS........................................................................................................................ 177
3. OBJETO......................................................................................................................... 178
4. REQUISITOS................................................................................................................. 178
4.1. Posesión................................................................................................................ 178
4.1.1. Caracteres................................................................................................. 178
4.1.2. Interrupción.............................................................................................. 179
4.1.3. Suspensión................................................................................................ 182
4.2. Tiempo.................................................................................................................. 182
5. EFECTOS....................................................................................................................... 184
6. RENUNCIA A LA USUCAPIÓN GANADA. RENUNCIA AL DERECHO USUCAPIDO.....................................................................................................................
........... 184
7. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA.................................................................................. 186
8. USUCAPIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD......................................................... 187
8.1. Usucapión secundum tabulas................................................................................ 187
8.2. Usucapión contra tabulas...................................................................................... 187
8.3. Usucapión liberatoria y Registro de la propiedad.................................................. 190
Capítulo 7
EL DERECHO DE PROPIEDAD
1. CONCEPTO. CARACTERES. LÍMITES Y LIMITACIONES......................................... 197
1.1. Concepto............................................................................................................... 197
1.2. Caracteres............................................................................................................. 197
1.3. Límites y limitaciones............................................................................................ 199
2. RELACIONES DE CONTIGÜIDAD.............................................................................. 200
2.1. Vallas no medianeras entre fincas (546-2).............................................................. 200
2.2. Pared de acercamiento y tabique pluvial (546-3)................................................... 200
2.3. Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos (546-4)....................................... 201
2.4. Distancia de plantaciones (546-5)......................................................................... 201
2.5. Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas (546-6)........................................... 201
2.6. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos (546-7)............................................ 202
2.7. Márgenes entre fincas en cotas diferentes (546-8).................................................. 202
2.8. Paso del agua (546-9)............................................................................................ 202
2.9. Luces, vistas y ventanas (546-10).......................................................................... 203
2.10. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos (546-11)..................................... 204
3. ESTADO DE NECESIDAD............................................................................................ 204
4. INMISIONES................................................................................................................. 204
4.1. Concepto............................................................................................................... 204
4.2. Inmisiones ilegítimas............................................................................................. 205
Índice 13
4.3. Inmisiones legítimas.............................................................................................. 206
5. LAS ACCIONES DE PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD...................... 207
5.1. Acción reivindicatoria........................................................................................... 207
5.1.1. Concepto y prescripción........................................................................... 207
5.1.2. Legitimación............................................................................................. 208
5.1.3. Requisitos................................................................................................. 209
5.1.4. La reivindicación de inmuebles y el art. 38.II Ley Hipotecaria.................. 213
5.2. Acción negatoria................................................................................................... 214
5.2.1. Concepto.................................................................................................. 214
5.2.2. Legitimación............................................................................................. 215
5.2.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 218
5.2.4. Carga de la prueba.................................................................................... 219
5.2.5. Indemnización de daños y perjuicios......................................................... 221
5.3. Cierre de fincas...................................................................................................... 222
5.4. Acción de delimitación (deslinde según la terminología del CC) y amojonamiento.................................................................................................................
........ 222
5.4.1. Concepto.................................................................................................. 222
5.4.2. Legitimación............................................................................................. 222
5.4.3. Plazo de ejercicio...................................................................................... 223
5.4.4. Procedimientos......................................................................................... 223
5.4.5. Criterios para deslindar............................................................................ 223
5.4.6. Distinción con la reivindicatoria............................................................... 224
5.4.7. Gastos....................................................................................................... 225
6. LAS PROPIEDADES ESPECIALES Y LAS PROPIEDADES INMATERIALES............... 226
Capítulo 8
LA PROPIEDAD TEMPORAL Y LA PROPIEDAD COMPARTIDA
1. FINALIDAD................................................................................................................... 235
1.1. Facilitar el acceso a una vivienda en propiedad..................................................... 235
1.2. La propiedad temporal facilita el acceso a la vivienda porque es más barata......... 236
1.3. La propiedad compartida facilita el acceso a la vivienda porque permite pagarla a
plazos.................................................................................................................... 236
1.4. Otras ventajas económicas de la propiedad compartida para el propietario material......................................................................................................................
. 237
1.4.1. Al propietario material no se le puede condenar a adquirir las cuotas de
participación pactadas.............................................................................. 237
1.4.2. El posible pacto de “una renta de alquiler” hará que el precio de las cuotas
sea menor................................................................................................. 238
1.4.3. Los gastos extraordinarios de conservación se distribuyen entre propietario
material y propietario formal.................................................................... 239
1.5. ¿Se puede utilizar la propiedad compartida con la misma finalidad que la propiedad
temporal?.............................................................................................................. 239
2. CONCEPTO Y CARACTERES...................................................................................... 240
2.1. Concepto............................................................................................................... 240
2.1.1. La propiedad temporal............................................................................. 240
2.1.2. La propiedad compartida.......................................................................... 241
2.2. Caracteres: temporalidad...................................................................................... 241
3. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 242
14 Índice
4. LAS ESPECIALIDADES DEL RÉGIMEN JURÍDICO DE LA PROPIEDAD TEMPORAL
Y DE LA PROPIEDAD COMPARTIDA FRENTE A LA PROPIEDAD ORDINARIA.... 243
4.1. Límites a las facultades del propietario temporal y del material............................. 243
4.2. Protección del titular sucesivo y del propietario formal......................................... 244
4.2.1. Frente a los deterioros causados en el bien por quien lo está poseyendo... 244
4.2.2. Frente a las modificaciones de la cosa introducidas por quien la está poseyendo........................................................................................................
246
4.2.3. La inspección del bien por el sujeto que no está poseyendo la cosa........... 246
5. LOS DERECHOS DE LOS SUJETOS DE ESTAS FIGURAS SON DERECHOS REALES
SOBRE BIENES INMUEBLES, CON EL RÉGIMEN NORMAL DE ESTOS................. 247
6. PROBLEMAS QUE SE SUSCITAN CUANDO EXISTEN DOS DERECHOS SOBRE LA
MISMA COSA............................................................................................................... 248
6.1. Problemas mientras los derechos son simultáneos................................................. 248
6.2. Problemas cuando la cosa ha de pasar de un poseedor a otro................................ 249
6.2.1. Propiedad temporal.................................................................................. 249
6.2.2. Propiedad compartida............................................................................... 252
7. EXTINCIÓN................................................................................................................. 253
7.1. Causas específicas de extinción.............................................................................. 253
7.1.1. Causas específicas de extinción de la propiedad temporal......................... 253
7.1.2. Causas específicas de extinción de la propiedad compartida..................... 253
7.2. Causas genéricas de extinción............................................................................... 254
7.2.1. Causas genéricas de extinción de la propiedad temporal........................... 254
7.2.2. Causas genéricas de extinción de la propiedad compartida....................... 254
Capítulo 9
MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD
1. ENUMERACIÓN.......................................................................................................... 257
2. LA ACCESIÓN: CONCEPTO Y CLASES...................................................................... 257
3. LA ACCESIÓN NATURAL............................................................................................ 258
4. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA................................................................................... 260
4.1. Principios y presunciones...................................................................................... 260
4.2. Ámbito excluido de la aplicación de las normas de la accesión.............................. 263
4.3. Plantación y cultivo en suelo ajeno con buena fe del incorporante........................ 264
4.3.1. La opción que concede el CCC al dueño del suelo.................................... 264
4.3.2. Plazo para ejercer la opción...................................................................... 266
4.3.3. Indemnización de daños y perjuicios......................................................... 267
4.3.4. Transmisión por el dueño del suelo o por el incorporante de sus propiedades............................................................................................................
267
4.4. Construcciones en suelo ajeno con buena fe del incorporante............................... 267
4.4.1. Valor superior del suelo............................................................................ 267
4.4.2. Valor superior de lo edificado................................................................... 274
4.5. Plantaciones, cultivos y construcciones en suelo ajeno con mala fe del incorporante..................................................................................................................
........ 278
4.6. Plantaciones, siembras y construcciones en suelo ajeno con mala fe del propietario
del suelo y buena fe del incorporante.................................................................... 279
4.7. Plantaciones, siembras y construcciones en suelo ajeno con mala fe del propietario
del suelo y del incorporante................................................................................... 280
4.8. Construcciones en suelo propio con materiales ajenos........................................... 280
4.9. Construcción en suelo ajeno con materiales ajenos................................................ 280
Índice 15
5. LA ACCESIÓN MOBILIARIA....................................................................................... 281
5.1. La adjunción......................................................................................................... 281
5.2. La mezcla.............................................................................................................. 282
5.3. La especificación................................................................................................... 282
6. LA OCUPACIÓN........................................................................................................... 283
7. EL HALLAZGO DE OBJETOS DE VALOR EXTRAORDINARIO............................... 284
8. EL HALLAZGO DE COSAS PERDIDAS....................................................................... 285
Capítulo 10
LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA
1. FORMAS DE COMUNIDAD........................................................................................ 293
2. LA COMUNIDAD ORDINARIA INDIVISA: CONFIGURACIÓN Y CONSTITUCIÓN..................................................................................................................
.......... 295
2.1. Configuración....................................................................................................... 295
2.2. Constitución.......................................................................................................... 295
3. DISPOSICIÓN DE LA CUOTA INDIVIDUAL. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
ENTRE COMUNEROS................................................................................ 296
3.1. Formas de disposición........................................................................................... 296
3.2. El derecho de tanteo y de retracto......................................................................... 296
3.2.1. Concepto.................................................................................................. 296
3.2.2. Enajenaciones onerosas de la cuota del comunero que permiten a los otros
ejercer sus derechos de adquisición preferente........................................... 297
3.2.3. El hecho del propietario del bien gravado con el derecho de adquisición
preferente que pone en marcha su ejercicio............................................... 298
3.2.4. Inicio del cómputo del plazo de ejercicio del retracto................................ 300
3.2.5. Si el retrayente, para ejercer su derecho, ha de consignar el precio que ha
de entregar al retraído............................................................................... 301
3.2.6. Conflicto entre los comuneros................................................................... 303
3.2.7. Renuncia de los derechos de adquisición preferente.................................. 303
4. USO DE LA COSA EN COMÚN................................................................................... 303
4.1. Uso solidario......................................................................................................... 303
4.2. La acción de desahucio por precario contra el comunero que usa la cosa de manera
excluyente............................................................................................................. 304
4.3. La obligación del comunero que usa la cosa de modo excluyente de indemnizar
daños y perjuicios a los otros comuneros.............................................................. 306
4.4. Uso pactado.......................................................................................................... 307
5. FRUTOS Y RENDIMIENTOS DE LA COSA EN COMÚN........................................... 307
6. GASTOS........................................................................................................................ 308
7. TRANSFORMACIÓN DE LA COSA EN COMÚN...................................................... 308
8. ACTOS DE ADMINISTRACIÓN Y DE DISPOSICIÓN................................................ 310
8.1. Mayorías exigidas según el acto de que se trate..................................................... 310
8.2. Distinción entre cada uno de los actos. En especial, arrendamientos...................... 312
8.3. Protección de los disidentes................................................................................... 314
8.4. Si es necesaria la consulta a los comuneros minoritarios....................................... 315
8.5. Responsabilidad de los comuneros por las deudas contraídas............................... 315
9. LEGITIMACIÓN EN EL EJERCICIO DE ACCIONES JUDICIALES............................ 315
9.1. Legitimación pasiva............................................................................................... 315
9.2. Legitimación activa............................................................................................... 316
9.2.1. Legitimación individual de cada comunero............................................... 316
16 Índice
9.2.2. La oposición de otros comuneros.............................................................. 317
9.3. La legitimación individual cuando el comunero puede ejercer dos acciones alternativamente...........................................................................................................
319
9.4. Ventajas e inconvenientes de la legitimación individual......................................... 320
10. EXTINCIÓN................................................................................................................. 321
10.1. Causas de extinción............................................................................................... 321
10.2. División de la cosa común..................................................................................... 321
10.2.1. Es un derecho de los comuneros. Excepción.............................................. 321
10.2.2. Indivisión temporal................................................................................... 322
10.2.3. Procedimientos de división........................................................................ 322
10.2.4. Intervención de los acreedores de los comuneros...................................... 322
10.2.5. Criterios legales de división de la cosa común........................................... 322
10.2.6. Efectos de la división................................................................................ 323
Capítulo 11
LA COMUNIDAD ESPECIAL POR TURNOS
1. LA REGULACIÓN DE LA MULTIPROPIEDAD O TIME SHARING.......................... 333
1.1. Concepto............................................................................................................... 333
1.2. Las normas de la comunidad ordinaria ante la ausencia de regulación específica... 333
1.3. Las Directivas europeas de protección de los consumidores y su transposición por
el legislador estatal................................................................................................ 333
1.4. La regulación del legislador catalán....................................................................... 335
2. ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL CCC......................................................................... 335
3. OBJETO DE LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS................ 337
3.1. El bien inmueble y el bien mueble......................................................................... 337
3.2. El turno................................................................................................................. 339
4. LA COMUNIDAD......................................................................................................... 341
4.1. La comunidad en el CCC...................................................................................... 341
4.2. La comunidad en la ley estatal.............................................................................. 341
5. LOS CONTRATOS REGULADOS EN EL TÍTULO I DE LA LEY 4/2012.................... 342
5.1. Contrato de aprovechamiento por turnos de un bien de uso turístico.................... 342
5.2. Contrato de producto vacacional de larga duración.............................................. 343
5.3. Contrato de reventa.............................................................................................. 344
5.4. Contrato de intercambio....................................................................................... 344
6. LA REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS.................................................................. 344
6.1. Ámbito subjetivo de aplicación............................................................................. 344
6.2. Protección previa, simultánea y posterior al contrato............................................ 345
7. EL DERECHO DE DESISTIMIENTO........................................................................... 346
8. INEFICACIA DE LOS CONTRATOS ACCESORIOS.................................................... 347
9. INCUMPLIMIENTOS RESOLUTORIOS DE LOS CONTRATOS DEL TÍTULO II...... 347
Capítulo 12
LA COMUNIDAD ESPECIAL POR RAZÓN DE MEDIANERÍA
1. CONCEPTO.................................................................................................................. 357
1.1. Pared medianera.................................................................................................... 357
1.2. Suelo medianero.................................................................................................... 357
1.3. Régimen................................................................................................................ 357
2. MEDIANERÍA DE CARGA........................................................................................... 358
Índice 17
2.1. Constitución voluntaria. No se presume................................................................ 358
2.2. Levantamiento de la pared por uno de los medianeros y contribución a los gastos
por el otro............................................................................................................. 358
2.3. Compromisos derivados del pacto de medianería.................................................. 359
2.4. Derribo de la construcción cargada sobre pared medianera................................... 360
2.5. Gastos de conservación......................................................................................... 360
3. MEDIANERÍA DE VALLADO...................................................................................... 361
3.1. Carácter forzoso si la valla sirve para cerrar la finca del que la levanta................. 361
3.2. La valla ha de ser de pared de obra....................................................................... 361
3.3. Contribución a los gastos de construcción de la valla............................................ 361
3.4. Presunción de medianería...................................................................................... 362
Capítulo 13
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCEPTO. CLASES.................................................. 367
2. DISPOSICIONES GENERALES..................................................................................... 368
3. LA CUOTA.................................................................................................................... 368
4. TITULARIDAD DE LOS CRÉDITOS Y DE LAS DEUDAS COMUNITARIAS.............. 369
4.1. Como la comunidad no tiene personalidad jurídica los copropietarios son titulares
mancomunados de los créditos y deudas, pero actúan a través de los órganos de la
comunidad............................................................................................................ 369
4.2. Los acreedores han de dirigirse primero contra los bienes comunes y sólo subsidiariamente
se pueden dirigir contra los comuneros................................................... 370
5. GASTOS COMUNES..................................................................................................... 371
5.1. Obligación de los propietarios de contribuir a los gastos comunes. El ex propietario
que no comunica la transmisión. El titular registral............................................... 371
5.2. Cuantía en que los propietarios contribuyen a los gastos comunes........................ 372
5.2.1. Norma general.......................................................................................... 372
5.2.2. Excepciones.............................................................................................. 372
5.3. Afección real de los elementos privativos al pago de los gastos comunes............... 375
5.4. La preferencia del crédito de la comunidad contra los comuneros por su obligación
de contribuir a los gastos comunes........................................................................ 377
5.4.1. Créditos a los que el de la comunidad precede, según la LPH................... 377
5.4.2. Modo de hacer valer la preferencia: la tercería de mejor derecho.............. 378
5.4.3. Es muy dudoso que se pueda hacer valer la preferencia haciendo constar
en la anotación de embargo del crédito comunitario el carácter de preferente,
de forma que la ejecución de una hipoteca anterior deje subsistente
la anotación del crédito comunitario......................................................... 380
5.4.4. Dada la redacción del art. 77 LGT el crédito tributario es preferente al
comunitario.............................................................................................. 383
5.4.5. En la norma vigente no coinciden las anualidades protegidas por la preferencia
con las protegidas por la afección real............................................ 385
5.4.6. La preferencia de la LPH se aplica al CCC................................................ 385
5.5. Plazo de prescripción del crédito de la comunidad contra los comuneros.............. 386
5.6. Cuestiones procesales en la reclamación del crédito de la comunidad, por razón de
los gastos comunes, contra los comuneros............................................................. 387
5.7. Fondo de reserva para atender a los gastos comunes............................................. 388
6. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.............................................. 389
18 Índice
6.1. Aplicación del régimen de propiedad horizontal, aunque no se haya constituido
formalmente.......................................................................................................... 389
6.2. Constitución formal de la propiedad horizontal.................................................... 389
6.3. Modificación del título constitutivo....................................................................... 392
6.4. Estatutos y Reglamento de régimen interior.......................................................... 394
7. ÓRGANOS DE GOBIERNO......................................................................................... 395
7.1. Enumeración de los órganos y normas de nombramiento...................................... 395
7.2. El Presidente. En especial su representación judicial y extrajudicial....................... 396
7.3. El Secretario.......................................................................................................... 398
7.4. El Administrador................................................................................................... 398
7.5. La Junta de Propietarios........................................................................................ 399
7.5.1. Competencia............................................................................................. 399
7.5.2. Reuniones. Convocatoria. Asistencia. Quorum......................................... 399
7.5.3. Acuerdos que pueden votarse.................................................................... 401
7.5.4. Votos necesarios para alcanzar los acuerdos. Flexibilización de la regla de
la unanimidad........................................................................................... 401
7.5.5. Cómputo del voto de los ausentes............................................................. 403
7.5.6. Reglas especiales en cuanto al número de votos........................................ 403
7.5.7. Vinculación de los acuerdos...................................................................... 404
7.5.8. Impugnación de acuerdos......................................................................... 404
7.5.9. Acta de las reuniones................................................................................ 405
8. EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN....................................................................................... 405
9. PROPIEDAD HORIZONTAL SIMPLE.......................................................................... 405
9.1. Elementos privativos............................................................................................. 405
9.1.1. Concepto.................................................................................................. 405
9.1.2. Elementos privativos de beneficio común.................................................. 406
9.1.3. Anexos...................................................................................................... 406
9.1.4. Facultades, obligaciones y limitaciones de los propietarios de elementos
privativos.................................................................................................. 406
9.2. Elementos comunes............................................................................................... 412
9.2.1. Concepto.................................................................................................. 412
9.2.2. Aprovechamiento de los elementos comunes............................................. 412
9.2.3. Conservación y mantenimiento de los elementos comunes........................ 413
9.2.4. Gastos derivados de los elementos comunes.............................................. 413
10. PROPIEDAD HORIZONTAL COMPLEJA................................................................... 414
10.1. Configuración....................................................................................................... 414
10.2. Constitución.......................................................................................................... 415
10.3. Órganos de la propiedad horizontal compleja....................................................... 415
10.4. Configuración jurídica de los trasteros y garajes.................................................... 417
11. PROPIEDAD HORIZONTAL POR PARCELAS............................................................ 419
11.1. Concepto............................................................................................................... 419
11.2. Título de constitución............................................................................................ 419
11.3. Constancia registral............................................................................................... 419
11.4. Extinción............................................................................................................... 420
Capítulo 14
EL USUFRUCTO
1. CONCEPTO DE USUFRUCTO..................................................................................... 429
2. EL PRINCIPIO SALVA RERUM SUBSTANTIA............................................................ 429
Índice 19
2.1. La obligación del usufructuario de respetar la sustancia, la forma y el destino
económico............................................................................................................. 429
2.2. De la obligación de respetar la sustancia de la cosa del Derecho romano a la obligación
de respetar la sustancia y la forma y el destino económico del CCC........... 430
2.3. Alteraciones de la cosa prohibidas al usufructuario............................................... 431
2.3.1. Encuentra mayor justificación la prohibición de levantar un edificio sobre
el solar usufructuado y la de sobre elevar el existente, que la de acabar el
comenzado................................................................................................ 431
2.3.2. Prohibición de modificar materialmente la vivienda usufructuada............ 432
2.3.3. Prohibición de variar el destino de la vivienda o de las fincas usufructuadas............................................................................................................
433
2.4. Alteraciones de la cosa permitidas al usufructuario para que este pueda beneficiarse
de su derecho........................................................................................................ 433
2.4.1. El cambio de cultivo................................................................................. 433
2.4.2. Cambios en la configuración externa........................................................ 434
2.4.3. Límite a las alteraciones permitidas para que el usufructuario pueda beneficiarse
de su derecho................................................................................ 434
2.5. Si el usufructuario puede modificar la forma y sustancia, garantizando la vuelta de
la cosa al estado anterior, al finalizar el usufructo.................................................. 435
3. OBJETO......................................................................................................................... 435
3.1. Usufructo sobre cosas deteriorables....................................................................... 435
3.2. Usufructo sobre cosas consumibles o cuasiusufructo............................................. 436
3.3. Usufructo de dinero............................................................................................... 436
3.3.1. Cuasiusufructo, si presta fianza y usufructo ordinario, si no la presta....... 436
3.3.2. Al final del usufructo ha de devolver la misma cantidad de dinero (nominalismo),
aunque en el cuasiusufructo rige el valorismo............................ 437
3.3.3. El usufructuario y los terceros que tienen la obligación, en virtud de la
relación jurídica establecida con el propietario, antes de la constitución
del usufructo, de entregar el dinero a este o a sus sucesores...................... 438
3.4. Usufructo sobre una cuota de un bien en comunidad ordinaria............................. 439
4. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 439
5. CARACTERES............................................................................................................... 441
5.1. Disponibilidad....................................................................................................... 441
5.1.1. Norma general y excepciones.................................................................... 441
5.1.2. Se transmite el usufructo tal como está configurado: si es vitalicio, la vida
referencia es la del transmitente del usufructo........................................... 441
5.1.3. La hipoteca del derecho de usufructo se extingue por la extinción del usufructo,
salvo que esta se daba a la voluntad del usufructuario................... 442
5.1.4. La consolidación, por suceder, mortis causa, el usufructuario al nudo
propietario, no extingue la hipoteca, pues no es causa de extinción del
usufructo sobre inmuebles........................................................................ 442
5.1.5. La responsabilidad del primer usufructuario por el menoscabo del objeto
usufructuado, causado por el adquirente del usufructo............................. 443
5.1.6. Cesión, no del derecho de usufructo, sino de algunas de las facultades del
usufructuario............................................................................................ 443
5.2. Temporalidad........................................................................................................ 444
5.2.1. Razón de ser de la temporalidad............................................................... 444
5.2.2. Norma general: el usufructo es vitalicio.................................................... 444
5.2.3. Usufructo a plazo y muerte del usufructuario antes de vencer el plazo...... 444
5.2.4. Límite temporal del usufructo sucesivo..................................................... 445
5.2.5. Duración del usufructo a favor de persona jurídica................................... 446
20 Índice
6. PLURALIDAD DE USUFRUCTUARIOS: CONJUNTOS Y SUCESIVOS....................... 446
6.1. Pluralidad de usufructuarios conjuntos. El destino de la cuota del usufructuario
que falta (acrecimiento o integración en la nuda propiedad) depende de si los cousufructuarios
están ligados por estrechos lazos familiares y de si la constitución del
usufructo es inter vivos o mortis causa.................................................................. 446
6.2. Pluralidad de usufructuarios sucesivos.................................................................. 447
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO.......................................... 447
7.1. Derechos............................................................................................................... 447
7.1.1. Frutos y utilidades.................................................................................... 447
7.1.2. Uso, posesión y administración................................................................. 449
7.1.3. Disposición............................................................................................... 449
7.1.4. Mejoras.................................................................................................... 449
7.1.5. Derecho de retención................................................................................ 450
7.1.6. Acciones judiciales.................................................................................... 450
7.2. Obligaciones......................................................................................................... 451
7.2.1. Inventario y caución................................................................................. 451
7.2.2. Conservar los bienes usufructuados.......................................................... 452
7.2.3. Deber de notificación................................................................................ 453
7.2.4. Gastos inherentes al disfrute del bien........................................................ 453
7.2.5. Restitución de los bienes usufructuados.................................................... 454
8. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO..................................... 454
8.1. Derechos............................................................................................................... 454
8.1.1. Disposición............................................................................................... 454
8.1.2. Modificaciones en los bienes usufructuados.............................................. 454
8.1.3. Derecho de adquisición preferente............................................................ 454
8.2. Obligaciones. Gastos inherentes a la propiedad..................................................... 456
9. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. LIQUIDACIÓN DE LA RELACIÓN USUFRUCTUARIA.................................................................................................................
.............. 458
9.1. Causas de extinción del usufructo......................................................................... 458
9.2. Liquidación de la relación usufructuaria............................................................... 459
10. USUFRUCTOS ESPECIALES......................................................................................... 460
10.1. Usufructo de bosques............................................................................................ 460
10.2. Usufructo de fondos de inversión.......................................................................... 460
10.3. Usufructo de finca hipotecada............................................................................... 461
10.4. Usufructo con facultad de disposición................................................................... 462
Capítulo 15
LOS DERECHOS DE USO Y DE HABITACIÓN. EL
DERECHO DE APROVECHAMIENTO PARCIAL
1. EL DERECHO DE USO................................................................................................. 467
1.1. Objeto: cosas fructíferas y no fructíferas............................................................... 467
1.2. La necesidad del usuario y de su familia como medida del derecho de uso............ 468
1.3. El derecho de posesión del usuario........................................................................ 468
2. EL DERECHO DE HABITACIÓN................................................................................. 469
2.1. Concepto............................................................................................................... 469
2.2. Distinción con el derecho de uso de una vivienda.................................................. 469
2.3. Gastos................................................................................................................... 470
3. DISPOSICIONES COMUNES AL DERECHO DE USO Y AL DERECHO DE HABITACIÓN....................................................................................................................
........ 471
Índice 21
3.1. Constitución.......................................................................................................... 471
3.2. Duración............................................................................................................... 471
3.3. Indisponibilidad del derecho. Arrendamiento del bien objeto del derecho............. 471
3.4. Cotitularidad......................................................................................................... 472
3.5. Causa específica de extinción................................................................................ 472
3.6. El derecho del propietario de una vivienda gravada con un derecho de uso o un
derecho de habitación........................................................................................... 472
4. LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO PARCIAL............................................. 473
4.1. Concepto y régimen jurídico................................................................................. 473
4.2. Constitución.......................................................................................................... 474
4.3. Duración............................................................................................................... 474
4.4. Redención............................................................................................................. 475
5.5. Derecho de adquisición preferente......................................................................... 476
Capítulo 16
LAS SERVIDUMBRES
1. LAS SERVIDUMBRES: CONCEPTO Y CARACTERES................................................ 477
1.1. Concepto............................................................................................................... 477
1.2. Caracteres............................................................................................................. 477
1.2.1. Predialidad................................................................................................ 477
1.2.2. Perpetuidad............................................................................................... 480
1.2.3. Inseparabilidad......................................................................................... 480
1.2.4. Indivisibilidad........................................................................................... 480
2. CONTENIDO Y EJERCICIO........................................................................................ 481
2.1. Contenido............................................................................................................. 481
2.1.1. Contenido principal.................................................................................. 481
2.1.2. Contenido accesorio................................................................................. 481
2.1.3. Contenido de la servidumbre de luces y vistas........................................... 483
2.2. Ejercicio................................................................................................................ 483
3. CLASES DE SERVIDUMBRE........................................................................................ 483
4. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 484
4.1. Medios de constitución......................................................................................... 484
4.1.1. Título........................................................................................................ 484
4.1.2. Usucapión................................................................................................. 486
4.1.3. Por destino del padre de familia................................................................ 487
4.2. Inscripción en el Registro de la Propiedad............................................................. 488
4.3. Constitución bajo condición.................................................................................. 488
4.4. Legitimados para constituir la servidumbre........................................................... 489
4.4.1. Titulares de la finca dominante y sirviente................................................ 489
4.4.2. Titulares de derechos reales posesorios sobre la finca dominante y sirviente..............................................................................................................
489
4.5. Fincas en copropiedad........................................................................................... 492
4.6. Constitución por el propietario de las dos fincas................................................... 493
5. SERVIDUMBRES FORZOSAS....................................................................................... 493
5.1. Concepto. Constitución: en algunas sentencias las constituye directamente el juez,
en otras, queda difuso quién ha de constituirlas.................................................... 493
5.2. El propietario del predio dominante ha de pagar una indemnización al del predio
sirviente................................................................................................................. 496
5.2.1. La indemnización ha de ser previa a la constitución. Cuantía................... 496
22 Índice
5.2.2. Si hay discrepancia sobre la cuantía o, incluso, cuando no se ha discutido,
su cuantificación debe diferirse a ejecución............................................... 496
5.2.3. Supuesto en que no hay que pagar indemnización.................................... 497
5.3. Servidumbre de paso............................................................................................. 498
5.4. Servidumbre de acceso a una red general............................................................... 498
5.5. Servidumbre de acueducto..................................................................................... 499
6. LA PROTECCIÓN DEL DERECHO. LA ACCIÓN CONFESORIA.............................. 499
7. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES....................................................................... 501
7.1. Causas generales de extinción de los derechos reales............................................. 501
7.2. Causas específicas de extinción.............................................................................. 502
7.2.1. No uso durante diez años......................................................................... 502
7.2.2. La pérdida de la cosa................................................................................ 502
7.2.3. Imposibilidad de ejercerla. Pérdida de su utilidad...................................... 502
7.2.4. La extinción del derecho de los concedentes o del de los beneficiados....... 503
7.2.5. La enajenación de la finca dominante o de la sirviente extinguen la servidumbre
de propietario publicada solamente por un signo aparente.......... 503
7.3. Extinción y restablecimiento de las servidumbres forzosas.................................... 504
7.4. Extinción por modificaciones de las fincas............................................................. 504
Capítulo 17
EL DERECHO DE SUPERFICIE Y EL DERECHO DE VUELO. LA RABASSA MORTA
1. EL DERECHO DE SUPERFICIE.................................................................................... 511
1.1. Concepto y caracteres. Clases................................................................................ 511
1.1.1. Concepto.................................................................................................. 511
1.1.2. Caracteres. Temporalidad......................................................................... 512
1.1.3. Clases....................................................................................................... 513
1.2. Constitución.......................................................................................................... 513
1.2.1. Sujeto........................................................................................................ 513
1.2.2. Título........................................................................................................ 514
1.2.3. Contenido del título.................................................................................. 515
1.3. Extinción............................................................................................................... 517
1.3.1. Causas generales de extinción de los derechos reales................................. 517
1.3.2. Otras causas de extinción......................................................................... 519
1.3.3. Efectos de la extinción: destino de la edificación o de la plantación; extinción
de los derechos concedidos por el superficiario sólo cuando la causa
de extinción es el vencimiento del plazo.................................................... 519
2. EL DERECHO DE VUELO........................................................................................... 520
2.1. Concepto............................................................................................................... 520
2.1.1. Es correcto definirlo como derecho de edificar sobre el inmueble gravado,
pero insuficiente para esclarecer el concepto. Hay que tener en cuenta que
el derecho de vuelo se extingue con la edificación, que la propiedad del
titular del derecho de vuelo sobre lo edificado es perpetua, que lo edificado
se integra materialmente con el edificio sobre el que se construyó............. 520
2.1.2. Derecho de vuelo sobre un solar............................................................... 522
2.2. Constitución.......................................................................................................... 522
2.2.1. Sujeto........................................................................................................ 522
2.2.2. Forma....................................................................................................... 522
2.2.3. Contenido................................................................................................. 523
2.3. Ejercicio................................................................................................................ 523
Índice 23
2.4. Extinción............................................................................................................... 524
2.4.1. Causas de extinción genéricas de los derechos reales................................. 524
2.4.2. Causas de extinción específicas................................................................. 524
3. LA RABASSA MORTA.................................................................................................. 525
3.1. La rabassa morta: concepto e historia................................................................... 525
3.2. Naturaleza jurídica de la rabassa morta................................................................ 526
Capítulo 18
LOS DERECHOS DE CENSO
1. HISTORIA..................................................................................................................... 533
1.1. Los tres censos históricos...................................................................................... 533
1.2. La enfiteusis, censo cuya finalidad es el cultivo de la tierra, teniendo el censatario
una parte del dominio y la otra el censalista.......................................................... 533
1.3. El censo reservativo: su finalidad es también el cultivo de la tierra, pero siendo el
censatario el único propietario.............................................................................. 535
1.4. El censo consignativo encubre un préstamo........................................................... 535
2. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA................................................................... 536
2.1. Concepto............................................................................................................... 536
2.2. Naturaleza jurídica................................................................................................ 536
2.3. Clases de censo...................................................................................................... 536
3. TÍTULOS DE CONSTITUCIÓN................................................................................... 538
4. ACTUALIZACIÓN DEL RÉGIMEN JURÍDICO DEL CENSO..................................... 539
4.1. Laudemio (censo enfitéutico)................................................................................. 539
4.2. Comiso.................................................................................................................. 539
4.3. Derechos de adquisición preferente (fadiga) (censo enfitéutico)............................. 539
4.3.1. El derecho legal de fadiga del censatario y el paccionado del censalista.... 539
4.3.2. Las posibles razones de ser del derecho de fadiga del censalista: evitar un
censatario moroso o recuperar la finca...................................................... 540
4.3.3. La razón de ser del derecho de fadiga del censatario: otro medio de liberar
la finca del censo, aparte del derecho de redención.................................... 541
4.4. Objeto................................................................................................................... 541
4.5. Duración............................................................................................................... 542
4.5.1. Hoy en día es cuestionable la perpetuidad................................................ 542
4.5.2. La perpetuidad exige la redimibilidad. La redención es la compra de las
pensiones futuras...................................................................................... 542
4.5.3. La redención de un censo temporal también tiene sentido, aunque la obligación
no sea perpetua, si su duración es muy prolongada........................ 543
4.5.4. No tiene sentido que el precio de la redención del censo vitalicio sea
único......................................................................................................... 544
5. FUNCIÓN DE LOS CENSOS EN LA ACTUALIDAD................................................... 544
5.1. Función objetiva: transmitir la propiedad a cambio de cobrar las pensiones censales
u obtener financiación, devolviéndola a través del pago de las pensiones censales,
ofreciendo una garantía al financiador.................................................................. 544
5.2. Los vendedores de inmuebles no los transmiten a cambio de un derecho de censo
que grava el inmueble comprado, pues no conceden financiación y las entidades que
conceden financiación a los compradores de inmuebles no lo harán entregándoles
un capital, cuyas cuotas de amortización sean las pensiones censuales, garantizadas
con la finca acensuada........................................................................................... 545
5.3. No es evidente la función, hoy en día, de un censo perpetuo................................. 547
24 Índice
6. FORMA DE CONSTITUCIÓN..................................................................................... 548
7. LA PENSIÓN................................................................................................................. 548
7.1. La periodicidad anual de la pensión y el plazo de prescripción.............................. 548
7.2. El pago de tres pensiones seguidas sin reserva del censalista; efecto en cuanto a las
anteriores.............................................................................................................. 549
7.3. El recibo, que puede exigir el censalista al censatario, de haber pagado este la
pensión.................................................................................................................. 550
8. EXTINCIÓN DEL CENSO............................................................................................ 551
Capítulo 19
LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN
1. CONCEPTO.................................................................................................................. 555
2. CLASES......................................................................................................................... 555
2.1. Derechos de adquisición preferente y derechos de adquisición directa................... 555
2.2. Derechos de tanteo y de retracto........................................................................... 556
2.2.1. Concepto.................................................................................................. 556
2.2.2. El derecho de tanteo en relación con el derecho de retracto...................... 557
2.3. Clases por su origen.............................................................................................. 559
2.4. Clases por su naturaleza........................................................................................ 559
3. OBJETO......................................................................................................................... 560
4. CONSTITUCIÓN.......................................................................................................... 561
4.1. Capacidad............................................................................................................. 561
4.2. Título.................................................................................................................... 561
4.2.1. Se pueden constituir por cualquier título................................................... 561
4.2.2. Plazo de duración..................................................................................... 562
4.2.3. Plazo de ejercicio del derecho.................................................................... 563
4.2.4. La prima................................................................................................... 563
4.2.5. Domicilio a efectos de las notificaciones................................................... 564
4.3. Escritura pública e inscripción en el Registro........................................................ 564
5. EL DERECHO DE OPCIÓN......................................................................................... 565
5.1. Negocio constitutivo............................................................................................. 565
5.2. El derecho de opción mientras está pendiente........................................................ 567
5.3. Ejercicio................................................................................................................ 567
5.4. Inscripción del dominio a nombre del optante....................................................... 568
6. EL DERECHO DE REDIMIR A CARTA DE GRACIA.................................................. 569
7. LOS DERECHOS DE TANTEO Y DE RETRACTO...................................................... 570
7.1. El momento, en el proceso de enajenación del bien gravado con los derechos de
adquisición preferente, a partir del cual se puede ejercitar el derecho.................... 570
7.2. El negocio de transmisión del bien del propietario a un tercero ha de ser oneroso
y la contraprestación del tercero fungible.............................................................. 573
7.3. Ejercicio................................................................................................................ 574
7.3.1. Declaración de voluntad unilateral de ejercer el derecho........................... 574
7.3.2. Tanteo...................................................................................................... 574
7.3.3. Retracto.................................................................................................... 578
7.3.4. Si el ejercicio extrajudicial en plazo, permite acudir a los tribunales pasado
el plazo de ejercicio................................................................................... 578
7.3.5. Si se requiere la consignación o el pago del precio dentro del plazo de
ejercicio.................................................................................................... 579
Índice 25
7.3.6. En el CCC el retrayente no ha de abonar más cantidades al retraído que
el precio pagado por este al propietario del bien gravado......................... 581
7.4. Efectos obligacionales........................................................................................... 582
7.4.1. Retracto.................................................................................................... 582
7.4.2. Tanteo...................................................................................................... 584
7.5. Efectos reales......................................................................................................... 585
7.5.1. Adquisición de la propiedad..................................................................... 585
7.5.2. Extinción de los derechos posteriores incompatibles................................. 586
8. EXTINCIÓN................................................................................................................. 586
9. DERECHOS DE RETRACTO LEGALES...................................................................... 587
9.1. Retracto de colindantes......................................................................................... 587
9.1.1. Concepto.................................................................................................. 587
9.1.2. Requisitos subjetivos y objetivos............................................................... 587
9.1.3. Enajenaciones que dan lugar al retracto.................................................... 587
9.1.4. Excepción................................................................................................. 588
9.1.5. Ejercicio.................................................................................................... 588
9.1.6. Obligaciones del retrayente posteriores al ejercicio del retracto................ 588
9.1.7. Colisión entre colindantes con derecho de retracto................................... 589
9.1.8. Retracto entre colindantes establecido en la legislación especial................ 589
9.2. La tornería............................................................................................................ 589
9.2.1. Ámbito espacial de aplicación................................................................... 589
9.2.2. Régimen jurídico....................................................................................... 589
9.2.3. Concepto.................................................................................................. 589
9.2.4. Requisito subjetivo................................................................................... 590
9.2.5. Ejercicio.................................................................................................... 590
9.2.6. Obligaciones del retrayente posteriores al ejercicio del retracto................ 590
9.2.7. Colisión entre parientes con derecho de tornería....................................... 590
9.2.8. Colisión entre la tornería y otros derechos de adquisición legal................ 590
10. PREFERENCIA ENTRE DERECHOS DE ADQUISICIÓN LEGALES.......................... 591
Capítulo 20
LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA
1. CONCEPTO.................................................................................................................. 599
2. EL GARANTE REAL DE DEUDA AJENA.................................................................... 599
2.1. Admitido explícitamente por la ley........................................................................ 599
2.2. Acciones del garante no deudor solvens contra el deudor...................................... 600
2.2.1. La acción del tercero que paga deuda ajena.............................................. 600
2.2.2. La acción de subrogación ex art. 1210. 3º................................................. 600
2.3. La utilidad de la subrogación cuando hay otros garantes...................................... 603
2.3.1. El hipotecante no deudor solvens puede dirigirse contra los otros garantes
como si fuera el acreedor.......................................................................... 603
2.3.2. Si el hipotecante no deudor solvens, en caso de que haya fiadores que también
garantizaron la deuda, puede reclamar todo lo pagado de los fiadores
o tiene que soportar una parte de la deuda pagada................................... 603
3. PACTO COMISORIO.................................................................................................... 605
3.1. Concepto y prohibición......................................................................................... 605
3.2. El pacto comisorio en el CCC y en el CC.............................................................. 605
3.3. La admisión por la jurisprudencia, para el derecho catalán, de un pacto comisorio
equitativo.............................................................................................................. 606
26 Índice
3.4. La jurisprudencia, para el CC, es más estricta que la jurisprudencia catalana en
cuanto a la admisión de un pacto comisorio.......................................................... 607
4. CLASES DE DERECHOS REALES DE GARANTÍA..................................................... 609
4.1. En función de si su objeto es bien mueble o inmueble y de si exige o no desplazamiento
posesorio................................................................................................... 609
4.2. Derechos de garantía sobre bienes muebles sin desplazamiento posesorio............. 611
5. CARACTERES............................................................................................................... 611
5.1. Accesoriedad......................................................................................................... 611
5.2. Indivisibilidad....................................................................................................... 612
5.2.1. Indivisibilidad, aunque, posteriormente a su constitución, se dividan el
crédito, la deuda o el objeto...................................................................... 612
5.2.2. Divisibilidad inicial cuando los inmuebles dados en garantía son varios... 612
5.3. Son créditos privilegiados...................................................................................... 613
6. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA EN CUANTO AL CRÉDITO GARANTIZADO..... 615
6.1. Retención, prenda y anticresis............................................................................... 615
6.2. Hipoteca............................................................................................................... 615
6.2.1. Intereses remuneratorios........................................................................... 616
6.2.2. Intereses moratorios.................................................................................. 618
6.2.3. Cuantía máxima de intereses remuneratorios y de intereses moratorios
cubiertos por la hipoteca, según la DGRN................................................ 618
6.2.4. El cambio del sujeto pasivo del IAJD, la imposición de los gastos registrales
al prestamista y la cobertura hipotecaria por intereses.............................. 619
6.2.5. Costas judiciales....................................................................................... 620
6.2.6. Gastos extrajudiciales............................................................................... 620
7. OBLIGACIONES GARANTIZABLES........................................................................... 621
7.1. Obligaciones de toda clase.................................................................................... 621
7.2. Obligaciones no pecuniarias.................................................................................. 621
7.3. La cantidad máxima garantizada: los terceros y el deudor..................................... 621
7.4. Obligaciones futuras y condicionales..................................................................... 624
7.4.1. Nacimiento de la obligación y nacimiento de la garantía.......................... 624
7.4.2. La hipoteca y la prenda de obligaciones totalmente futuras (global o flotante)........................................................................................................
624
Capítulo 21
DERECHO DE RETENCIÓN, DERECHO DE
PRENDA Y DERECHO DE ANTICRESIS
1. DERECHO DE RETENCIÓN....................................................................................... 633
1.1. Antecedente........................................................................................................... 633
1.1.1. La facultad de retención del CC................................................................ 633
1.1.2. La configuración, por el legislador catalán, del derecho de retención como
un derecho real de garantía de realización de valor................................... 633
1.2. Peculiaridades del derecho de retención como derecho real de garantía de realización
de valor: 1) Sólo garantiza las obligaciones enumeradas en la ley, caracterizadas por
su particular relación con el objeto de la garantía 2) Es de constitución unilateral. 634
1.2.1. Deudas susceptibles de ser garantizadas por del derecho de retención....... 635
1.2.2. Constitución............................................................................................. 637
1.3. Otros posibles intervinientes en el derecho de retención........................................ 639
2. DERECHO DE PRENDA.............................................................................................. 639
Índice 27
2.1. Particularidades: recae sobre cosas muebles y exige el traslado posesorio (remisión).....................................................................................................................
639
2.2. Objetos de la prenda distintos de las cosas corporales........................................... 639
2.2.1. Prenda sobre cosas no materiales.............................................................. 639
2.2.2. Prenda sobre derechos incorporados a títulos valores............................... 644
2.2.3. Prenda de dinero....................................................................................... 644
2.3. Supresión de dos normas tradicionales sobre la prenda......................................... 645
3. DERECHO DE ANTICRESIS........................................................................................ 645
4. NORMAS COMUNES.................................................................................................. 646
4.1. Normas aplicables a las garantías en que la cosa objeto de la garantía está en posesión
del acreedor................................................................................................ 646
4.1.1. Obligación del acreedor de conservar la cosa............................................ 646
4.1.2. Presunción de extinción de la garantía si el bien objeto de la garantía está
en posesión del deudor.............................................................................. 647
4.1.3. Recuperación de la posesión..................................................................... 647
4.1.4. Un bien objeto de un derecho real de garantía en el que el acreedor tiene
la posesión no puede ser objeto de una nueva garantía posesoria, pues no
puede haber una posesión simultánea de dos acreedores distintos, salvo
que garantice otra deuda del mismo acreedor........................................... 648
4.2. La transmisión de la posesión de la cosa dada en garantía: finalidad y supeditación
del nacimiento del derecho a la misma.................................................................. 648
4.2.1. Prenda...................................................................................................... 648
4.2.2. Anticresis.................................................................................................. 649
4.3. Normas que permiten liberar la cosa dada en garantía, sin perjuicio del acreedor. 650
4.4. Realización del valor de la cosa dada en garantía.................................................. 650
4.4.1. Venta directa............................................................................................. 650
4.4.2. Subasta notarial........................................................................................ 650
4.4.3. Bienes muebles de escaso valor................................................................. 652
Capítulo 22
LA HIPOTECA INMOBILIARIA
1. NORMATIVA APLICABLE........................................................................................... 659
2. CONCEPTO.................................................................................................................. 660
3. CARACTERES............................................................................................................... 660
3.1. Constitución registral............................................................................................ 660
3.1.1. La calificación, por el Registrador, de las cláusulas hipotecarias: validez y
transcendencia real................................................................................... 661
3.1.2. La calificación, por el Registrador, de las condiciones generales de la contratación...................................................................................................
661
3.2. Especialidad o determinación................................................................................ 662
4. VENTAJAS QUE LA HIPOTECA CONCEDE AL ACREEDOR HIPOTECARIO......... 663
4.1. El deudor hipotecario responde no sólo con el bien hipotecado, sino con todos sus
bienes.................................................................................................................... 663
4.2. En caso de hipotecante no deudor, el acreedor cuenta con otro patrimonio, aparte
del patrimonio del deudor, para hacer efectivo su crédito...................................... 664
4.3. El acreedor hipotecario puede cobrarse sobre el bien hipotecado, aunque haya
salido del patrimonio del hipotecante por haberlo enajenado con posterioridad a
la constitución de la hipoteca................................................................................ 664
4.4. El acreedor puede cobrarse su crédito directamente sobre la finca hipotecada....... 664
28 Índice
4.5. La preferencia del crédito del acreedor hipotecario............................................... 664
4.5.1. El privilegio especial del art. 1923.3º CC.................................................. 664
4.5.2. Créditos preferentes al hipotecario............................................................ 665
4.5.3. Modo de hacer valer la preferencia........................................................... 666
4.6. El acreedor hipotecario tiene una acción para evitar el deterioro del bien hipotecado....................................................................................................................
. 668
4.7. Ventajas procesales................................................................................................ 669
5. OBJETO DE LA HIPOTECA......................................................................................... 669
5.1. Inmuebles y derechos reales sobre inmuebles......................................................... 669
5.2. Nulidad del pacto de no volver a hipotecar........................................................... 670
5.3. Bienes no hipotecables........................................................................................... 670
6. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA............................................................... 671
6.1. Extensión de la hipoteca a las accesiones naturales, mejoras e indemnizaciones sin
necesidad de pacto................................................................................................ 671
6.2. No extensión a los nuevos edificios ni a los muebles anexos, ni a los frutos, ni a las
rentas.................................................................................................................... 671
6.3. Extensión de la hipoteca en relación con el tercer poseedor (comprador de la finca
gravada con hipoteca)........................................................................................... 672
7. CLASES DE HIPOTECAS.............................................................................................. 673
7.1. Voluntarias y legales.............................................................................................. 673
7.1.1. Voluntarias............................................................................................... 673
7.1.2. Hipotecas legales...................................................................................... 676
7.2. De otras hipotecas legales tácitas........................................................................... 677
7.3. Ordinarias o de tráfico y de seguridad................................................................... 678
8. HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRÉDITO................. 679
8.1. Concepto de contrato de cuenta corriente............................................................. 679
8.2. La LH regula la hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito no de cuentas
corriente mercantiles, en general............................................................................ 679
8.3. Circunstancias que ha de contener la escritura hipotecaria.................................... 680
8.4. Procedimientos de fijación del saldo final.............................................................. 680
8.4.1. Libreta de ejemplares duplicados.............................................................. 680
8.4.2. Certificación de la entidad acreedora intervenida por fedatario público.... 681
Capítulo 23
LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y LA
COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA
1. LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO............................................................... 685
1.1. Planteamiento: si el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca se extiende
a la inscripción de la cesión del crédito hipotecario............................................... 685
1.2. La solución del 149 LH antes de su reforma por Ley 41/2007 de 7 diciembre....... 685
1.3. La jurisprudencia del TS a favor del carácter declarativo de la inscripción de la
cesión del crédito hipotecario................................................................................ 686
1.4. La solución del 149 LH reformado: la inscripción es constitutiva para la cesión de
la hipoteca y no para la del crédito........................................................................ 688
1.5. La ejecución hipotecaria instada por entidades financieras sucesoras a título universal
de otras, que son las acreedoras hipotecarias registrales.............................. 689
1.6. El art. 569-28.2 CCC............................................................................................ 691
2. LEY DE 30 MARZO DE 1994 DE SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS
HIPOTECARIOS.................................................................................................. 692
Índice 29
2.1. El art. 1211 CC..................................................................................................... 692
2.2. La Ley 2/1994, de 30 marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios..................................................................................................................
693
2.2.1. La subrogación prevista en la ley configurada como un supuesto de subrogación
del art. 1211 CC............................................................................ 693
2.2.2. Ámbito de aplicación de la ley.................................................................. 693
2.2.3. Es necesario que el nuevo prestamista mejore las condiciones del préstamo
actual........................................................................................................ 694
2.2.4. El derogado derecho del acreedor de enervar la subrogación.................... 695
2.2.5. La amortización anticipada....................................................................... 695
2.2.6. Compensación al prestamista subrogado por los gastos de constitución del
préstamo................................................................................................... 695
3. COMPRAVENTA DE FINCA HIPOTECADA............................................................... 696
3.1. Inconvenientes para el vendedor de que el comprador le descuente del precio la
cuantía de la deuda garantizada con la hipoteca y para el comprador, de pagar el
valor de la finca como si estuviera libre de cargas.................................................. 696
3.2. El vendedor estará dispuesto a que el comprador le descuente del precio la cuantía
de la deuda garantizada si queda liberado de la deuda o, en caso de tener que
pagarla, se puede subrogar en lugar del acreedor................................................... 696
4. RANGO HIPOTECARIO.............................................................................................. 697
Capítulo 24
LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA
1. LA ACCIÓN REAL Y LA ACCIÓN PERSONAL. PROCEDIMIENTOS POSIBLES...... 701
1.1. El ejercicio de la acción real hipotecaria................................................................ 701
1.1.1. El ejercicio de la acción real a través del procedimiento especial de ejecución
hipotecaria................................................................................................ 701
1.1.2. El ejercicio de la acción real a través del ejecutivo ordinario y del declarativo...........................................................................................................
701
1.2. El ejercicio de la acción personal........................................................................... 702
1.2.1. El ejercicio de la acción personal en la LEC 1881 cuando el acreedor consideraba
insuficiente el precio que se obtendría con la realización del bien
hipotecado................................................................................................ 702
1.2.2. Cuando el acreedor hipotecario acude a un ejecutivo ordinario para poder
embargar otros bienes del deudor, además del hipotecado, está ejercitando,
normalmente, junto con la acción personal, la acción real hipotecaria...... 702
2. LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA................................................. 703
2.1. El plazo de prescripción de la acción hipotecaria superior al del crédito que garantiza.....................................................................................................................
.. 703
2.2. El crédito, amparado por la hipoteca, ve ampliado su plazo de prescripción respecto
del plazo de prescripción de las acciones personales que se le aplicaría de no estar
garantizado........................................................................................................... 704
2.3. Pasado el plazo de prescripción de la acción personal (y no transcurrido el de la
hipotecaria), el acreedor sólo puede ejercer la acción hipotecaria para cobrarse
sobre el bien hipotecado........................................................................................ 704
2.4. A los tribunales llegarán pocos casos en que el acreedor, pasado el plazo de prescripción
de la acción personal, intente cobrarse sobre otros bienes del deudor distintos
del hipotecado....................................................................................................... 705
30 Índice
3. EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ESPECIAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CARACTERIZACIÓN,
REQUISITOS Y TRÁMITES......................................................... 705
3.1. Caracterización..................................................................................................... 705
3.1.1. Procedimiento introducido en el art. 131 LH por la Ley de 1909: limitación
al máximo de las causas de oposición y remisión, para hacer valer las
causas no admitidas por la ley a un declarativo ordinario, que no tenía la
virtualidad de suspender la ejecución hipotecaria. Constitucionalidad del
procedimiento........................................................................................... 705
3.1.2. La LEC 2000, para ejecutar la hipoteca, introduce unas especialidades
en la regulación del ejecutivo ordinario que conservan sustancialmente el
procedimiento del derogado 131 LH........................................................ 707
3.1.3. Aunque no estén entre las causas de oposición expresamente admitidas, se
pueden alegar causas de oposición por motivos procesales....................... 707
3.2. Requisitos previos para poder utilizar este procedimiento..................................... 709
3.2.1. Pacto de valoración de la finca a efectos de servir de tipo a la subasta y
señalamiento de un domicilio del deudor para requerimientos y notificaciones.
Si se aplicasen las normas generales sobre la determinación del tipo
de la subasta y sobre notificaciones, los deudores reticentes podrían alargar
de mala fe el procedimiento...................................................................... 709
3.2.2. La modificación de la LEC, por Ley 13/2009, de 3 noviembre, ya no permite
tener por bien hecho el requerimiento o la notificación en el domicilio
escriturado, si en él no dan razón del deudor............................................ 710
3.3. Trámites................................................................................................................ 711
3.3.1. Demanda y documentos que hay que acompañar con la demanda............ 711
3.3.2. Examen de la demanda y auto despachando o denegando la ejecución..... 713
3.3.3. Certificación registral, nota marginal y notificación del procedimiento a
los interesados.......................................................................................... 714
3.3.4. Subasta..................................................................................................... 714
3.3.5. Subasta sin ningún postor. Adjudicación al acreedor................................. 715
3.3.6. Destino del precio del remate.................................................................... 717
3.3.7. Testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de
cargas....................................................................................................... 717
3.3.8. Sustitución de la subasta por el convenio de realización o por venta a través
de una entidad especializada..................................................................... 717
4. CAUSAS DE OPOSICIÓN Y DE SUSPENSIÓN............................................................ 718
4.1. Las cuatro causas iniciales de suspensión.............................................................. 718
4.2. Las cláusulas abusivas........................................................................................... 719
4.2.1. La introducción, debida la STJUE 14 marzo 2013, de esta causa de oposición...........................................................................................................
719
4.2.2. Las cláusulas de vencimiento anticipado................................................... 720
5. PROTECCIÓN DE LOS DEUDORES HIPOTECARIOS............................................... 725
5.1. Protección común a todos los deudores................................................................. 725
5.2. Protección cuando el bien hipotecado es la vivienda habitual................................ 726
5.3. Protección de los deudores hipotecarios sin recursos............................................. 726
6. LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y LA EXTINCIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS
CELEBRADOS DESPUÉS DE LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA Y DE LOS
CELEBRADOS ANTES.................................................................................................. 727
6.1. El conflicto del arrendatario frente al acreedor hipotecario y frente al adjudicatario
en la subasta.......................................................................................................... 727
6.2. Regla general: la extinción de los posteriores a la hipoteca y de los anteriores no
inscritos................................................................................................................. 728
Índice 31
6.3. La subsistencia de los arrendamientos celebrados después de la inscripción de la
hipoteca sujetos a la LAU 1964 (y con más razón, de los anteriores)..................... 728
6.4. Arrendamientos de vivienda sometidos a LAU 1994 (redacción originaria): los
celebrados después de la constitución de la hipoteca subsisten durante el periodo
mínimo de duración del contrato (con más razón los celebrados antes). Pasado este
período se aplican las normas generales................................................................ 729
6.5. La reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio: aplicación de las normas
generales............................................................................................................... 730
6.6. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, vuelve al régimen de los artículos 13 y
14 originarios........................................................................................................ 730
6.7. La ejecución hipotecaria y los arrendamientos para uso distinto de vivienda sometidos
a la LAU 1994.............................................................................................. 730
6.8. La ejecución hipotecaria y la cancelación de cargas posteriores, pero afectas a
créditos preferentes al hipotecario......................................................................... 730
7. LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO........................................... 732
Capítulo 25
HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN
1. INCONVENIENTES (PARA EL ACREEDOR) Y VENTAJAS (PARA EL DEUDOR) DE
LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN........ 739
2. LA DIFERENCIA ENTRE HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO
ESTRIBA EN SU DISTINTO RÉGIMEN JURÍDICO, MOTIVADO POR EL
GRADO DE IDENTIFICABILIDAD DE LOS BIENES................................................... 740
3. MECANISMOS LEGALES PARA PREVENIR LOS PELIGROS DE QUE LA COSA
DADA EN GARANTÍA PERMANEZCA EN PODER DEL DEUDOR.......................... 741
3.1. Se previene el peligro del ocultamiento de los bienes obligando al deudor a señalar
un lugar donde deben permanecer y facultando al acreedor a inspeccionarlos....... 741
3.2. Las adquisiciones a non domino por terceros de buena fe se evitan creando un
Registro que enerva la buena fe del tercero. La protección contra las adquisiciones
a non domino es menor en la prenda sin desplazamiento que en la hipoteca mobiliaria....................................................................................................................
. 741
3.3. La constitución fraudulenta de sucesivas garantías se evita a través del Registro... 742
3.4. La obligación de no enajenar el bien sin consentimiento del acreedor y las facultades
de inspección que se conceden al acreedor contribuyen a evitar el deterioro de la
cosa....................................................................................................................... 743
4. LA EFICACIA DEL REGISTRO..................................................................................... 743
4.1. Los embargos han de poder ingresar en el Registro para hacer efectiva, en virtud
de la prioridad registral, la preferencia que les concede la LEC sobre las vicisitudes
jurídicas posteriores del bien embargado............................................................... 743
4.2. Es defendible que la anotación de embargo sólo sea preferente a los actos de gravamen
realizados después de la anotación y, por tanto, inscritos después, pero no
a los realizados antes de la anotación, aunque estén inscritos después................... 744
4.3. El art. 56 LHM cuestiona que la prioridad de la prenda sin desplazamiento sea
igual a la de la hipoteca mobiliaria........................................................................ 746
4.4. La eficacia de la prioridad de la anotación de embargo, por ingresar primero en el
Registro, se ve disminuida por los privilegios de los acreedores con garantía real.. 746
5. PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN DE ESTAS GARANTÍAS.................................. 747
5.1. Cabe el ejecutivo hipotecario, el mismo que para la ejecución de las hipotecas
inmobiliarias, y la venta extrajudicial ante notario................................................ 747
32 Índice
5.2. No tiene sentido seguir el procedimiento, salvo algunos casos, si el bien objeto de
la garantía no se puede poner en poder del Tribunal o del Notario....................... 748
Capítulo 26
EL TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES Y LOS REGISTROS DE BIENES
1. EL TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES INMUEBLES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.....................................................................................................................
......... 749
2. SISTEMATIZACIÓN DE LA PRESENTE EXPOSICIÓN: PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
DE DERECHO SUSTANTIVO Y DE DERECHO FORMAL......................................... 750
3. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL................................................................... 750
3.1. El adquirente a título oneroso y de buena fe que realiza un acto jurídico confiando
en la veracidad del Registro, queda protegido....................................................... 750
3.2. El principio de fe pública registral modifica las normas sustantivas del CC sobre
transmisión de derechos........................................................................................ 751
3.2.1. Las adquisiciones a non domino............................................................... 751
3.2.2. La doble venta de la misma cosa............................................................... 752
4. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN................................................................................. 758
5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD: EXCLUYENTE Y DE SUPERIORIDAD........................ 759
6. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO........................................................................... 759
7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD........................................................................................ 760
8. EL TRÁFICO JURÍDICO SOBRE BIENES MUEBLES Y EL REGISTRO DE BIENES
MUEBLES...................................................................................................................... 761
8.1. La norma de creación del RBM, al ser un reglamento, sólo puede tener efectos
administrativos y, al ser tan breve, no puede tener muchos.................................... 761
8.2. El RBM es una unificación organizativa de los Registros, con efectos civiles, de
Bienes Muebles que existían en España. La normativa que establece la regulación
adjetiva del RBM y la regulación sustantiva (efectos de la inscripción en el régimen
jurídico sustantivo de los derechos) es plural, dependiendo de los bienes objeto de
inscripción............................................................................................................. 763
8.3. Algunos principios registrales y el RBM................................................................ 764
8.3.1. Principio fe pública registral..................................................................... 764
8.3.2. Principio de prioridad............................................................................... 766
8.4. Las anotaciones de embargo sobre vehículos de motor.......................................... 767